賃貸物件の都市伝説

少し前に宅建政治連盟の研修会に参加しました。内容は「調査・説明義務違反と宅建業者の民事上・刑事上・行政法上の責任」についてです。

いわゆる宅建業法35条1項「重要事項説明義務」、47条の1号「告知義務」について過去の事例を参考にした内容で弁護士の先生が講師を務めてくださいました。

参考ケースの1つに、「20年以上前の自殺についての調査義務・説明義務」があり、ここで取り上げさせていただきます。

「土地売買において、当該土地上にかつてあった建物内で自殺があった場合は、瑕疵なのか。当該土地が転売されている場合や、自殺の事実が古いものである場合には、瑕疵でなくなるのか。」

いわゆる事故物件と呼ばれるものですが、「所有者が替われば瑕疵ではなくなる」とか、賃貸であれば「賃貸契約で1名でも居住すれば事故物件の告知義務はなくなる」とか、「古い事案であれば瑕疵でなくなる」など、テレビ等で都市伝説の如く語られています。

事故物件の告知については、法律的な決まりやガイドラインがないため上記の様な都市伝説が出回ってしまいます。これについては判例がいくつかあり、居住目的の売買なのか、一時的なワンルームの賃貸なのか、または自殺か他殺かなどケース、バイ、ケースです。共通して言えることは「事故物件であることが、契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす事実であるかが重要であり、宅建業者としては事故物件である事実を認識している以上は、契約前に告知すべき義務がある。」とされています。

ただし宅建業者としては、隠れた事故物件性については、その存在を疑うべき事情があれば、独自に調査して説明する義務を負うが、そうでない場合には、独自に調査をすべき義務までは負うものでないとの判例があります。

不動産は高額で一生に一度の買い物となることもありますので、購入の際には近所での聞き取りや、専門のサイトなどでの調査が重要となります。