競売になると

競売の流れ

ローン返済の滞納が続くと、最終的には競売で強制的に処分されてしまいます。

①督促状や催告書が届く
債権者から「督促状」や「ローン返済についてのご連絡」などの書面が送付されてきます。最初はお願い口調ですが、徐々に厳しい文言の文章が送られてきます。【約3ヶ月~6ヶ月後】
②期限の利益の喪失届が届く
債権者からこれ以上の支払いは難しいと判断され、ローン契約により「期限の利益を喪失」することになり、残債務の全額をただちに一括して返済するように通知が届きます。【約1ヶ月後】
③代位弁済が行われる
保証会社から「代位弁済に関する通知」が送られてきます。住宅ローンを滞納し期限の利益を喪失した場合、保証会社や債権回収会社(サービサー)が債務者に代わり銀行等の債権者へ借入金残債を一括で支払います。この時点でローン債権が金融機関から保証会社や債権回収会社へ移行します。【約1ヶ月後】
④競売の申し立てが行われる
不動産に抵当権を設定した銀行等もしくは代位弁済した保証会社は、裁判所に対して不動産競売を申し立てます。これが競売手続きの最初の段階となります。【約2週間~1ヶ月後】
⑤競売開始決定通知書が届く
債務者に対して裁判所から「不動産競売開始決定」という通知書が特別送達で届きます。同時に裁判所の掲示板に競売になったことが提示され所有者と住所が公告されます(配当要求終期の公告)。【約1ヶ月~2ヶ月】
⑥物件の現況調査が行われる
裁判所の裁判官から命令を受けた執行官と評価人(不動産鑑定士)が競売不動産の調査のため自宅を訪問します。この調査には強制力があり、鍵屋さんに開錠させて入室する場合もあります。この調査に基づき「現況調査報告書」、「評価書」が作成され、室内の間取りや写真、関係者への聴衆内容などが記載されます。【約1ヶ月~2ヶ月後】
⑦期間入札の公告が行われる
裁判所から「競売の期間入札通知書」届き、入札期間が始まる期日までに、裁判所の掲示板に期間入札の公告が出されます。その後、裁判所は競売参加者を募るために3点セット(「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」)と呼ばれる資料を閲覧室に設置したり、「不動産競売物件情報サイト(通称BIT)」に公開し誰でも閲覧することができる状態になります。【約3ヶ月~6ヶ月後】
⑧競売が実施される
期間入札の公告の後に実際の期間入札が開始されます。競売参加者は入札書を裁判所の執行官室に届ける必要があり、開札日前日までが任意売却が可能な期間となります。【約1週間~2週間】
⑨開札
開札日に執行官は入札期間中に入札した中で一番高い金額を提示した競売参加者を落札者(最高価格申出人)として認めます。【約1週間後】
⑩売却許可決定・代金納付
裁判所が落札者に対して、その不動産の売却許可の決定を下す裁判手続きを行います。売却許可決定の後に、落札者には落札物件の残代金を支払う期日を記した「代金納付期限通知書」が届きます。【約1ヶ月】
⑪明け渡し
所有権は代金納付日以降は新所有者に移りますので、新所有者の合意がなければ明け渡さなければなりません。ここで合意がなければ強制執行が行われ、強制的に立ち退くことになり、買受人によっては立ち退き費用や所有権移転後の家賃相当額を請求してくる場合もあります。

 


競売のデメリット

競売には多くのデメリットがありますが、任意売却により競売を回避することができます。

①安く処分されてしまう
一般的な不動産市場での取引と比べて「競売」という特殊な市場での処分となるので、一般の相場とかけ離れた安い価格で落札されてしまう可能性があります。
②プライバシーが侵される
競売にかけられると官報に掲載されるとともに、所有者の氏名や自宅の所在地などの情報が裁判所やインターネット(不動産競売情報サイトBIT)等で広く公開されてしまいます。
③多くの借金が残る
市場価格よりも低い価格で落札され、競売費用も最終的に売却代金から捻出されます。その分債権者への配当が少なくなり、多くの借金が残ってしまう可能性があります。
④諸費用が考慮されない
競売の場合、引越し代を含む諸費用の交渉を行うことは一切できません。新生活に必要になる全ての諸費用はご自身で用意する必要があります。
⑤強制的な手続き
競売は法律で手続きが定められていますので、所有者の意思や都合などは一切考慮されません。強制的になされる手続きは精神的に大きな負担となってしまいます。
⑥そのままだと不法占拠に
新たな所有者が決まった時点で済み続ける者は不法占拠者となります。最終的には法的手続きで強制的に明渡すこととなり(強制執行)、退去費用を請求される可能性もあります。

 


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