任意売却について

任意売却とは

「任意売却」とは、売却することにより住宅購入資金を借り入れた金融機関などの債権者に、その全額を弁済できず「オーバーローン状態」となった物件の売却のことです。所有者(債務者)である本人の意思だけではなく、債務者などの抵当権者や利害関係者の合意の元で行われる不動産売買です。

通常、債権者が住宅ローンの返済を滞納した場合、最終的に競売にかけられることになります。競売には多くのデメリットがあり、経済的・精神的に大きな負担を債務者に背負わせます。

そのような競売を回避する手段が「任意売却」です。

しかしながら、抵当権が登記されている物件を売却する場合は、その登記を抹消する必要があります。そのためには住宅ローンの残債を全額返済しない限り債務者は抵当権の抹消には応じません。

ただし、金融機関や保証会社、債権回収会社(サービサー)等、債権者との合意を得れば、「任意売却」をすることができます。

 


任意売却のメリット

任意売却には競売と比べて多くのメリットがあります。

①競売より高く売れる
任意売却には「競売」のような特殊なマーケットとは違い、一般の不動産マーケットで売却する事になります。そのため、一般の相場価格程度で売却する事ができます。
②プライバシーが守られる
任意売却は第三者から見ると通常の不動産売却と変わりません。ご近所の方々や勤務先の会社には「住宅ローン滞納」などの事情などが知られることはございませんのでご安心ください。
③費用の持ち出しが不要
抵当権の抹消の登記費用や仲介手数料などの任意売却に必要な経費は、売却代金の中から配当されることになります。別途費用が必要になることはございません。
④残債返済の交渉ができる
任意売却後、残債(返済しきれなった住宅ローン)の返済条件に関しては、債務者と返済条件に関しての交渉ができる可能性があります。
⑤自分の意志で売却できる
任意売却は強制的に進められてしまう「競売」と違い、所有者様ご自身の意志で売却する事ができます。引越の日程などを計画的に進めることが可能です。
⑥引越費用が貰える可能性
場合によっては債権者からの了承が得られた場合、任意売却の売却代金から新生活のための引越費用を捻出できる可能性があります。

 


任意売却の流れ

早めの行動が任意売却を成功させる重要な要素になります。

①ご相談・現状の把握
専門知識を有した不動産業者が、ご相談者の現状を詳細にヒアリングします。
②価格の査定
売却した場合どの程度の価格で売り出せるかを査定しますので、売却後の残債を把握できます。
③媒介契約
任意売却をご決断頂けましたら、専門の不動産業者と売却に向けて、媒介契約を締結します。
④債権者との協議
金融機関等の担当者と不動産業者が任意売却価格の協議を行います。
⑤販売活動
売却に向けてインターネット広告や新聞折込などにより販売活動を行います。
⑥売買契約
購入希望者が見つかり債権者から金額の合意が得られれば、売買契約の締結を行います。
⑦引越し準備
引越しの準備を進めていただきます。ご希望の方には任意売却後の新居探しのサポートも行います。
⑧決済
売買代金を清算し、物件の引渡しを行います。
⑨新生活スタート
任意売却を成功させて、新生活への新たな一歩を踏み出します。

 


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